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从1981年初，开始大量香江中产办理移民手续移民到加国等地。
一方面，这些香江中产移民前，已经开始抛售自己的物业，股票，在上半年，香江楼市，股市还算是正常的情况下。
这一批香江中产，也算是成功的一批逃顶代表之一。
一方面，香江楼市，上半年的官地拍卖，先是香江地铁公司成功高价拍出红棉道地块。
其后，香江土地办公室拿出美利楼拍卖，也是被香江中银高价拿下。
但是，在这之后，下半年开始，尽管香江土地办公室依然还是拿出住宅用地，写字楼用地，工业用地拍卖。
但是，拍卖的价格一次不如一次。
除了一些敏锐的地产商开始感觉到一些不寻常的气息，像李肈基，郑裕彤，郭德胜，这些程功前世的捡漏王，抄底王，他们确实是发现情况不对劲。
另外一方面，虽然莊月明主持的长茳实业集团，也有参与拍卖荷里活道一块不足1000平方米的土地作为长茳实业集团新的总部。
但是，实际上，长茳实业集团很少有参与进去竞拍。
最重要，就是像程功，这种已经是香江最大财团和地产商，自始至终，星河投资公司及其附属公司，只是看着，并没有参与进来。
不但如此，香江总督府突然对外宣布，以后官地拍卖，不能再像以前那样分期付款，只要成功拍下官地，就必须在限定的时间之内结清付款，否则可能会是把官地重新收回去。
其实，从这一点上，香江总督府可能已经看得出香江的土地泡沫已经很大，可能通过这种关系来刺破这种泡沫。
当陈松靑的佳宁集团，罗鹰石家族的鹰君集团在疯狂扩张的时候，怡和集团，香江置地，会德丰等也在疯狂扩张。
这些都是逆势而上的财团。
除此之外，还有一个更恐怖存在的。
正是董家的东方海外，虽然东方海外没有参与香江官地竞拍，但是，董家父子疯狂在全球扩张，不但买入大量的超级油轮，超级货轮，甚至买入大量的造船厂，还在东洋购买了一艘超过50万吨的超级油轮。
其实，在程功把旗下大量油轮出售给董家。
虽然去年开始，包船王也想把环球航运集团的超级油轮卖给董家。
董家东方海外载重量加起来已经超过2100万吨的情况下，已经无法再吃得掉包家那庞大的航运集团。
也就是说，董家父子的东方海外父子俩的负债率早已超过100%，甚至120%。
这个数字是非常恐怖的。
至于包家的环球航运集团，亚洲航运集团，隆丰国际，三大航运集团的负债率情况看起来也好不了多少。
其实。
在去年以来，一艘超级油轮的日收租从原来11万美元，已经降到7000美元日日租金，而运营一艘超级油轮，每日成本在9000美元左右。
也就是说，现在那些超级油轮的日租金已经无法覆盖每日成本。
包家的环球航运大部分船只都是租借给东洋的船队的，签的长租合约。
但是，现在全球航运业情况都不对劲的情况下，他那些超级油轮即使和东洋的船队签长租合约，那些船队也无法继续插手，负债越来越多的情况下，到时东洋的船队是要破产倒闭的。
其实，在上一次，程功和沈弻，林高演见面的时候，沈弻已经说起了包家已经陷入了全球航运业的泥潭里面。
即使汇沣出手救助包家的环球航运集团，那到时需要付出的代价也不少。
对于这些，程功知道，本身就是他计划中的一环。
如果真的让包家从环球航运业泥潭中出来，包家第一时间也就是和他争抢香江陆地资产。
当然，程功知道，只要这几年，包家不能从里面解脱。
包船王就无法抽出资金，精力来和他争抢。
时间来到十一月底。
詹培忠这几个月，几乎是配合马世民布局香江红牛国际饮料公司在全球的渠道和营销。
几个月下来。
詹培忠倒是看起来还是那样。
“老板，我和马世民先生已经把香江红牛国际饮料公司交给欧文处理。”
欧文是屈臣氏一位副总经理。
现在从里面抽出一位合适的高管接替马世民和詹培忠负责红牛饮料的事务。
虽然程功知道，红牛是他在全球饮料方面布局很重要的一环。
但是，对于他来说，即将到来的1982年，将是更重要的一年。
他需要马世民，詹培忠从中脱身，把精力放到商业大计划上。
“欧文这个人，我和他谈过了，还是比较想法，现在你和马世民还有很重要的事要做，要从中脱身。”
詹培忠自然知道正是和程功年初那个庞大的商业计划有关。
从现在来看，程功的商业计划，正在一步一步实现。
毕竟，詹培忠都没想到。
上半年，香江地铁公司还以37万港币每平方米拍出红棉道这样的地王，下半年开始，特别是这个月，香江中区土地价格已经跌破10万港币每平方米，可能也就是八九万港币每平方米。
当然，这个价格还是很贵，很可能还会继续下跌。
不但如此，怕是下个月官地拍卖，会是出现流拍的情况。
“陈松靑，知道吧？”
“知道。”
陈松靑这个人，詹培忠是知道的。
“现在陈松靑和他的佳宁集团已经膨胀到什么程度了，怕是只是在我们星河投资公司之下了。”
也就是说，最早从杀虫剂公司开始进入市场，把程功的父亲差点坑惨了，哪里想到，对方直接转身进入到香江地产业。
其后，在1977年正式成立佳宁公司，膨胀速度越来越恐怖，甚至直接追在程功后面。
前世，陈松靑的佳宁帝国被誉为李加成之后第二个华资帝国。
如今，陈松靑的佳宁帝国则是仅次于程功之后的第二个华资帝国。
其中，除了在这之前，除了从程功的九龙仓航运，购买了一艘干货货轮后，成立佳宁航运航运，其后，在东洋和西德又订购了四艘干货货轮。
不但如此，不到一年的时间，也就是在今年，佳宁置业集团将佳宁航运注入维达航业，换取维达航业2919万股股票，每股作价7.6港币，其后还向怡和，李氏家族继续买入1.82亿股维达股票，每股还是作价7.6港币，以8299万港币现金支付。
通过这种方式，佳宁置业取得上市航运公司维达航运65%股权。
其实，程功知道，陈松靑根本不懂得航运业，但是，为什么他还要进军航运业，甚至要控股维达航运。
其实就是做给那些股民看的，让那些股民和投资者相信佳宁置业财大气粗。
实际上，全球航运业在1979年开始就不对劲了，偏偏陈松靑还要花高价往里面钻进去，这不是找死吗？
实际上，维达航业即使是送给他，怕是也是属于负担。
但是，陈松靑似乎不清楚。
其后接下来，陈松靑的佳宁帝国如同喂不饱的大胖子一样，不停地和泰国的公司，东洋的公司合作，或者收购。
但是，实际上这些公司都是表面上数据看起来好看，实际上，全部都是负资产。
当然，陈松靑那样做，也是做给香江投资者和股民的。
接下来，为了显示他的实力和合作伙伴的强大。
陈松靑居然和邱德根的远东发展，钟氏家族的益大投资，冯景喜的新鸿基证券合组成立侨联地产。
其实，陈松靑也是借助邱德根，钟氏家族，冯景喜的名声，继续引诱香江投资者和股民买入佳宁集团的股票，进一步超过佳宁集团的股价和市值。
除此之外，还进入香江金融业，保险业，除了高价买入香江友联银行10%股份，又高价买入其昌人寿46%股权。
更恐怖的是在今年八月，佳宁置业联合香江置地，佳宁集团，美丽华，新景丰，直接以28亿港币高价收购美丽华酒店旁边一块土地。
但是，实际上，这一块地真正价值可能三分之一，甚至五分之一价格都不到。
这意味着什么？
佳宁集团将承受庞大的债务。
实际上，也就是把这些债务转移到香江投资者和股民身上。
但是，香江置地，美丽华等几家公司则是盈利的。
可以说，自1978年以来，除了高价吞掉香江置地的金门大厦外，其后一系列的收购，让整个佳宁集团是越来越膨胀的。
当然，表面上是看起来膨胀，包括控股和买入一系列的上市公司。
算下来，现在佳宁集团已经控股了上百家公司，包括上市公司有佳宁置业，维达航运，其昌人寿等上市公司。
最恐怖的是，其规模表面上看起来和怡和，太古这些规模越来越相似。
也就是说仅次于程功的星河投资公司控股那些附属上市公司规模而已。
但是，程功很清楚，表面上庞大的佳宁帝国。
实际上，内部是空的。
不但如此，陈松靑买入的那些公司不但不会盈利，反而都是属于债务，只是这些债务很好地被他让财务隐藏起来了而已。
另外一方面，陈松靑给外人的感觉，财大气粗，甚至给人的感觉，他的钱也是花不完的，不但获得南洋大量资金支持，甚至传出背后还有苏连的资金支持。
外界是那样认为，陈松靑也不会给人解释。
正是这种情况下，陈松靑的佳宁置业市值越炒越高，单是这一家上市公司的市值已经将近40亿港币。
其实，程功知道佳宁置地，真正资产怕是几个亿都不一定有，全部都是炒作出来的。
程功和詹培忠说起佳宁集团的时候，詹培忠脸色也是大变。
毕竟，这个陈松靑胆量还真的太大了。
“陈松靑的佳宁集团根本不赚钱，不但不赚钱，负债率还非常高，我想让你提前收集好关于陈松靑的佳宁集团全部资料，关键时刻，我想通过这一家集团引爆香江的股市和楼市。”
当然，程功知道，本来在明年，香江就受到各方面的影响，股市，楼市基本上是越来越没有什么希望。
如果到时陈松靑的佳宁集团还在继续膨胀，程功直接弄破的情况下，可想而知，到时会是怎么样。
另外，还有就是香江置地。
香江置地情况也是非常严重，在今年实际上已经出现负债，但是债务表也是被鲍富达弄得很好看。
但是，在明年的时候，负债率更高，后年负债率更是高达50亿港币，再后年负债率已经突破114亿港币，其实和陈松靑的佳宁帝国的负债率已经不相上下。
但是，陈松靑的佳宁集团刺破后，除了小部分资产是值钱外，并没有多少资产。
但是，香江置地是真的很值钱。
虽然负债高达百亿，但是其掌控的香江中区多座大厦，未来也是越来越值钱。
程功知道，汇沣方面给陈松靑价钱，那是在故意养肥对方，到时再合适的时候也就会宰掉，因为汇沣作为陈松靑和佳宁集团的债权人，无论如何都不可能亏损的。
而香江置地则是怡和掌控最重要的上市公司，也是现在香江第二大市值最高的公司。
程功想吞掉香江置地，也就是说到时要把这两家上市公的债务同时引爆，也就是他出手的机会了。
“收集陈松靑的佳宁集团的债务资料？”詹培忠惊讶问道。
本来这些商业信息收集是曹志明负责的。
如今，程功单独交给他来做，说明还是很重要的。
“不错，这就是我们明年用来引爆香江股市和楼市的导火线。”
七十年代初期，引爆香江股市的导火线，是胡应相的合和实业集团的假股票事件导致的。
而这一次，程功知道陈松靑的佳宁集团一定会爆的，也就是在明年下半年。
但是，程功觉得有些迟了。
如果在上半年就引爆，那么，也就是他收购香江股市，楼市的最好时机。
“老板，我明白了。”
“悄悄去做。”
詹培忠记下来。
詹培忠离开。
程功想到，他前世，詹培忠确实陈松靑身边最重要的高管，那个庞大的佳宁帝国怕是有詹培忠很重要作用在里面。
如今，詹培忠替他做事，并不是为陈松靑做事。
程功反而想通过詹培忠之手来刺破陈松靑的佳宁帝国。
或许，正是这样，他前世的詹培忠名声扫地。
但是，这一世，詹培忠在香江金融业，投资界，未来地位当然不简单。
还有就是，在1977年，父亲程振邦被陈松靑坑得那么惨，程功可没有忘记。
这次，他要一次性替父亲报复回来，让陈松靑再无翻身之地。