第044章写字楼的增值

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    第044章写字楼的增值(第1/2页)
    年底，那条修了两年的地铁新线，终于，正式通车了。
    通车那天，城市的交通图上，多了一条崭新的线路。第一班列车，缓缓驶出站台，载着满满一车，尝鲜的市民，呼啸着，穿过这座城市，最具潜力的，一片新区。
    而陆沉，早在一年多以前，就把筹码，押在了这条线上。
    当初，他力排众议，买下陆氏科创中心，又在所有人都不看好的时候，接下志远大厦，靠的，从来不是运气。他看过规划图，算过人流，研究过这座城市，过去十年，每一条地铁开通前后，沿线物业的价格曲线。
    他笃定，这条地铁，一定会通；也笃定，地铁一通，这片如今，还略显冷清的新区，地价，会坐上火箭。
    如今，预判，成了现实。
    通车的消息一出，沿线的物业，像是被注入了一针强心剂，挂牌价，一天一个样，中介的电话，被打爆了。那些曾经，对这片区域，爱答不理的企业和投资者，如今，挤破了头，都想，分一杯羹。
    陆沉那两栋楼，自然，水涨船高。
    最先上门的，是银行的人。
    这天，某国有大行，分管对公业务的副行长，亲自，带着团队，登门拜访，态度，客气得，近乎谦卑。
    “陆总，恭喜啊。”副行长，握着陆沉的手，笑得满面春风，“您那两栋楼，现在可是，香饽饽。我们行，刚做完，最新的评估，您要不要，听听？”
    陆沉，请他们坐下，让周胖子，接待。
    评估报告，一页页，摊开。
    陆氏科创中心，当初，八千四百万，捡漏买入。这一年多，满租运营，口碑极佳，如今，地铁口，就在楼下三百米，最新评估价——一亿六千万。
    整整，翻了一倍。
    志远大厦，当初，七千五百万，从爆雷的陈志远父亲手里，接的烂尾盘。经过改造、重新定位，如今，出租率，已经冲到了八成五，再加上，地铁利好，最新评估价——一亿三千万，比买入价，足足，涨了五千五百万。
    两栋楼，合计，从一亿五千九百万的买入成本，涨到了，两亿九千万。
    账面浮盈，超过，一亿三千万。
    而这，还只是，纸面富贵的开始。
    副行长，趁热打铁：“陆总，以您这两栋楼，现在的资质，我们行，愿意，给您，提高授信额度。经营性物业贷，利率，给您，按最优惠的来。您看，您要不要，盘活一下，手里的，固定资产？”
    银行，从来都是，晴天送伞、雨天收伞。一年前，这片新区，还没通地铁的时候，是陆沉，求着银行贷款；如今，风向一转，变成了，银行，追着，给他送钱。
    陆沉，没有立刻表态，只是，淡淡一笑：“方案，留下，我看看。”
    送走银行的人，周胖子，抱着那两份评估报告，手，都在抖。
    “沉哥……”他咽了口唾沫，眼睛，瞪得溜圆，“一亿三千万啊！咱们，什么都没干，就这么，躺着，楼，自己，涨了，一个多亿？！”
    “这就叫，资产增值。”陆沉，给他，续了杯茶，语气，平静得，像是在说，今天天气不错，“钱，躺在银行里，是死的，每年，那点利息，跑不赢通胀。可换成，核心地段的，不动产，城市发展的红利，会替你，把钱，越滚越大。”
    “我赌的，从来不是，楼。我赌的，是这座城市，向前走的，脚步。”
    周胖子，似懂非懂，可还没等他，消化完，这个，一亿三千万的，震撼，财务那边，又传来了，让他，更加，血脉偾张的，消息。
    月底，是收租的日子。
    这个月的，租金台账，一出来，周胖子，几乎是，一路小跑，冲进了，陆沉的办公室，脸，涨得通红。
    “沉哥！！”他把平板，怼到陆沉面前，声音，都劈叉了，“你快看！这个月的租金！！”
    陆沉，低头，扫了一眼。
    陆氏科创中心，借着地铁通车，新一轮续约，整体，涨了租，加上，依然，百分之百满租，月租金，从五十万三千，涨到了，六十万五千。
    志远大厦，出租率，冲到八成五，月租金，达到了，四十五万六千，而且，剩下的，几层，也在，紧锣密鼓地，洽谈，满租，只是，时间问题。
    五套公寓，跟着，片区，水涨船高，月租金，涨到了，两万一千。
    三项，加在一起——
    一百零八万，两千。
    “沉哥！”周胖子，激动得，语无伦次，一巴掌，拍在桌子上，“破百万了！！一个月，一百多万啊！！咱们，一个月，啥也不干，就进账，一百万！！一百万啊沉哥！！”
    他跟着陆沉，一路走来，从最开始，一套公寓，七千块的租金，都要，反复核对；到后来，一栋楼，五十万；再到如今，一个月，七位数的，被动收入。
    这一路，像做梦一样。
    陆沉，看着他，那副，快要，原地起飞的样子，只是，端着茶杯，淡淡地，吐出，两个字：
    “淡定。”
    周胖子：“……”
    他就知道。
    都，破百万了，还淡定。也就，这位爷，能有，这份，定力。
    可周胖子，不知道的是，陆沉心里，那盘，更大的棋，才刚刚，落子。
    银行的，授信方案，他，看了一夜。
    第二天，他，做了一个，让周胖子，惊掉下巴的，决定——
    加杠杆。
    他要用，这两栋，已经，大幅增值的，写字楼，做抵押，办理，经营性物业贷，综合，授信额度，大幅提高。扣除，之前，尚未还清的，旧贷款，这一次，他能，从银行，净拿出，八千万，现金。
    “沉哥，”周胖子，这回，是真的，有点慌了，“咱们，已经，有贷款了，这，再借，八千万？这杠杆，是不是，有点，太满了？万一，哪天，楼价，跌了，或者，租不出去，咱们，拿什么，还？”
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    陆沉，看着他，不慌不忙地，反问了，三个问题。
    “第一，我这两栋楼，在什么位置？”
    “地铁口……核心新区。”
    “第二，出租率，多少？租金，能不能，覆盖，贷款利息？”
    周胖子，默算了一下：“满租和八成五……一个月，一百多万的租金，一年，一千两百多万。八千万的贷款，一年利息，也就，四百来万……租金，还完利息，还能，剩一大半。”
    “第三，”陆沉，看着他，眼神，平静而笃定，“这座城市的，人口，在流入，产业，在升级，核心地段的，优质写字楼，长期看，是涨，还是跌？”
    周胖子，彻底，愣住了。
    “杠杆，本身，没有对错。”陆沉，缓缓道，“用借来的钱，去买，不断贬值的，奢侈品，去填，填不满的，消费欲，那叫，找死。可要是，用银行的，低息长期资金，去锁定，能持续，产生现金流、还能，稳步增值的，优质资产——”
    “那杠杆，就是，普通人，撬动阶层，唯一的，支点。”
    “银行，愿意，追着，借给我八千万，是因为，他们算得清，我这两栋楼，值这个价，我的租金，还得起这笔钱。我要做的，就是，在他们，最愿意，借钱给我的时候，把钱，拿出来，换成，更多的，会下蛋的，资产。”
    “让租客，替我，还月供；让通胀，替我，稀释债务；让城市，替我，抬升资产。”
    “这，才是，钱生钱的，真相。”
    一番话，说得，周胖子，醍醐灌顶，那点，对负债的，恐惧，烟消云散，只剩下，满心的，折服。
    “我懂了沉哥！”他一拍大腿，“那这八千万，咱们，怎么用？”
    “买楼。”陆沉，言简意赅，“趁现在，地铁，刚通车，利好，还没，完全，传导到，每一个业主身上，还有人，反应慢半拍。这个窗口期，最适合，扫货。”
    他早就，让周胖子，盯着，几个，目标了。
    接下来的，半个月，师徒二人，马不停蹄。
    第一栋，是地铁，后一站的，汇通大厦。业主，是一家，资金链，断裂的，小公司，急着，卖房，还债，还债主，逼得，紧。陆沉，精准，压价，最终，以六千五百万，全款，拿下，市价，至少，八千万。
    第二栋，是离地铁口，八百米的，锦程中心。原业主，是一对，继承了，房产的，老姐妹，为了，平分遗产，急着，变现，又不懂行情。陆沉，以六千五百万，吃下，市价，八千五百万，往上。
    两栋楼，合计，一亿三千万。
    八千万的，银行贷款，再加上，他自己，账上的，五千万，现金，刚刚好。
    买完这两栋楼，陆沉，账上的，现金，又一次，几乎，清空，可他名下的，写字楼，却从，两栋，变成了，整整，四栋。
    深夜，陆沉，坐在，大平层的，落地窗前，又一次，翻开了，那个，黑色的，硬皮笔记本，在最新的，一页，写下了，这份，全新的，资产清单。
    归家，一年零四个月。
    不动产：
    江景大平层，一套，自住。
    公寓，五套，全部出租。
    写字楼，四栋——陆氏科创中心、志远大厦、汇通大厦、锦程中心，全部，位于，地铁沿线，核心地段。
    不动产，总市值，已经，逼近，五个亿。
    负债，约，一亿两千万，听起来，吓人，可四栋楼，一个月，超过，百万的，租金，像四台，不知疲倦的，印钞机，不仅，轻松，覆盖，所有的，月供和利息，每年，还能，净落下，数百万的，现金流。
    月被动收入，一百零八万，并且，随着，新购入的，两栋楼，完成，改造、招商，这个数字，还会，继续，往上，走。
    陆沉，合上笔记本，望着，窗外，那片，被地铁，点亮的，新区，灯火，眸色，沉静，而深远。
    一年多前，他，还是个，在雨夜里，为了，五块钱，配送费，玩命的，外卖骑手，全部身家，不到，三千块。
    而现在，他，用一套，滚雪球式的，打法——
    买入资产，资产增值，抵押，再买入，更多资产，更多租金，更高估值，再抵押……
    一环，扣着，一环，像，滚雪球，一样，把一个，普通人，几辈子，都，攒不下的，家业，越滚，越大。
    一个，属于他的，收租帝国，已经，初具规模。
    “沉哥，”周胖子，临走前，忍不住，问了，一个，问题，“咱们，现在，都，四栋楼了，你说，这，什么时候，是个头啊？”
    陆沉，望着，窗外，没有回头，只是，淡淡，一笑。
    “头？”
    “这才，哪儿到哪儿。”
    他的，目光，越过，眼前的，万家灯火，投向了，这座城市，更广阔的，版图。
    四栋楼，只是，开始。
    未来，他要的，是，一整个，能自己，造血、自己，生长的，商业版图——写字楼，公寓，甚至，集，办公、购物、居住，于一体的，商业综合体。
    他，要让，自己，彻底，从“为钱工作”，变成，“钱，为他，工作”；要让，这世上，再没有，任何一场，风雨，能，动摇，他的，根基。
    因为他，比谁都，清楚，那种，一无所有、被生活，按在地上，摩擦的，滋味。
    所以，他要，攒下，足够多的、谁也，拿不走的，砖头，和瓦块。
    窗外，一列，崭新的，地铁，正，呼啸着，穿过，灯火通明的，城市，如同，一条，蛰伏已久的，巨龙，载着，一个，外卖骑手，逆袭的，野心，奔向，更远的，前方。

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