第1117章黎永正的想法（六）

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    陆阳听到黎永正的话后，微微点了点头，脸上的表情并没有太大的起伏，但心里却不得不承认，黎永正说的这两点优势确实是实实在在存在的，不是那种官场上常见的虚话套话。
    前滩的地价优势显而易见，以目前这片区域的成熟度来看，拿地成本跟市区核心地块相比确实会便宜很多。
    而自由度这一点，更是切中了商业地产开发的一个核心痛点。
    在中海这种寸土寸金的城市里，能在核心区位拿到一块可以深度参与规划、自由挥洒蓝图的大面积净地，本身就是一种极其稀缺的资源。
    黎永正做功课不是泛泛的了解，而是准确地抓住了孙茂前期对接中暴露出的痛点，再把这些痛点逐一转换成前滩的机会点推到陆阳面前。
    但认可这两点优势是一回事，做出投资决策又是另外一回事。
    陆阳仍然没有办法接受黎永正的提议。
    归根到底，还是他之前已经在心里反复推敲过的那根最关键的逻辑链条没有松动的余地。
    前滩这个项目，投入太大，收益太小，而且收益到来的时间节点过于遥远。
    如果他今天在黎永正的劝说下松了口，真的答应了入局前滩，那么接下来的几年里，这片现在还长满杂草的荒滩就会变成一道巨大的现金流漩涡。
    每年都有源源不断的资金需要往里填，而产出的回报却遥遥无期。
    当然，陆阳心里也清楚，这种所谓的“现金流问题”对他来说其实并不是真正的问题。
    以他目前的实力，支撑一个前滩项目的开发资金完全在能力范围之内。
    但问题的关键从来就不是“拿不拿得出这笔钱”，而是“这笔钱花在这里值不值得”。
    至少在此刻的判断坐标中，答案依然是他并不认为这片遥远的荒地值得自己做出如此规模庞大且跨越周期的资源倾斜。
    黎永正看了一眼依旧稳稳坐在沙发上、脸上的表情没有任何波澜的陆阳，心里便清楚，刚才那两点优势虽然说的都是实打实的干货，但光凭这两条，恐怕还不足以打动眼前这位年纪轻轻却比老江湖还沉得住气的陆总。
    他端起茶杯喝了一口，在放下杯子的那一瞬间，心里轻轻叹了口气，但并没有任何沮丧的情绪。
    还好，他今天为这场会面准备的不止这两张牌，真正压箱底的方案还在后面。
    他放下茶杯，目光重新落在陆阳身上，语气比刚才更加郑重了几分，带着一种像是下了某种决心之后才会有的沉稳和果决：
    “陆总，如果说，我是说如果，市政府愿意尽可能支持前滩的发展，提前将前滩的规划纳入市政府的整体发展规划中来，同时全力推动前滩的各项基础设施建设，你觉得这个提议怎么样？”
    没错，这就是黎永正准备用来说服陆阳的最终方案。
    他之前一直在铺垫，从陆家嘴的饱和讲到浦东需要新的增长极，从前滩的地理位置讲到它的地价和自由度优势，每一层铺垫都是为了引出这个最核心、也最重磅的条件。
    他太清楚陆阳为什么不愿接受前滩了，不是不相信前滩未来会发展起来，也不是没看中前滩的潜力，而是因为目前的前滩实在是太荒了。
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    没有交通，没有配套，没有人口，什么基础设施都得从零开始。
    在现有的政府规划节奏下，前滩哪怕迟早会开发，但那也得等到猴年马月，等它真正发展起来，没有十年八年根本看不到实效。
    搞商业地产的人等不起那么长的时间窗口，陆阳等不起，换成任何一个精明的商人都等不起。
    但是，如果市政府亲自下场，把前滩列为重点发展区域，在前滩的基础建设上投入大量资金。
    把规划提前、把道路修通、把地铁引过去、把公共服务配套拉起来，那整个故事的逻辑就彻底不一样了。
    按照正常的发展轨迹，前滩真正开始起势、形成气候，那是要到2017、2018年左右的事情，但现在才2008年。
    如果市政府把前滩的优先级提到前面来，接下来几年重点砸资源砸资金，那前滩完全有可能提前四到五年进入成熟期。
    到那个时候，陆阳以现在这种低廉的土地价格提前拿到手里的地块，就不用在地底下压上整整十年才能见到收益，而是可以在一个大幅度缩短了的周期内完成从投入到产出的转化。
    土地成本压得足够低，开发周期又因为政府的政策倾斜而被压缩，商业地产项目的利润率就会成倍往上翻。
    在那种情况下，接受黎永正的提议就不再是一笔回报遥遥无期的公益投资，而是一笔账面上完全可以算得过来的好买卖。
    陆阳听到黎永正的话后，脸上确实露出了一丝惊讶。
    他没有掩饰这种惊讶，因为他确实没有预料到黎永正会说出这样的话来。
    提前发展前滩，把前滩纳入市政府的重点规划，由市政府出面全力推动基础设施建设。
    这个招数比刚才那两点常规优势要重得多，也实际得多。
    如果说刚才那两点优势只能算是一种估值上的打折，那现在黎永正给出的这个条件，就相当于是要把整个牌桌重新洗一遍了。
    但是，陆阳并不是什么不谙世事的毛头小子，他对国内政府系统的运作方式是有相当了解的。
    他很快就从那一瞬间的惊讶中平复下来，表情恢复了冷静，甚至有几分审慎。
    他看向黎永正，语气里既没有嘲笑对方异想天开，也没有故作客气给对方留台阶，而是用一种就事论事的客观态度开口说道：
    “黎市长，不得不说，您的这个提议确实让我有些心动了。但是我并不认为你有能力修改市政府的发展规划。”
    陆阳说这话是有充分依据的。
    像中海市这种国内经济核心城市，未来三到五年的发展方向不是随随便便就能改的。
    每一年的政府工作报告、五年发展规划纲要、各个专项规划和区域控规，这些文件早在很长时间以前就经过反复调研、专家论证、多方征求意见之后才最终定下来。
    这些不是某个人拍脑袋写出来的临时方案，而是白纸黑字印在文件上、层层下发到各个部门、形成了具体考核指标和任务分解表的法定纲领。
    而且不光是市一级的规划，在很多关键的发展方向和经济布局上，上面还有更高级别的统筹和定调。

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