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第533章伊登的开发计划(第1/2页)
（最近好像都是两章了）
一九九一年九月二十七日，星期五，上午。
纽约，华尔道夫酒店，二十一层。
皋月今天难得睡到了八点。
所罗门那边的事情总算告一段落，对外口径昨晚已经和弗兰克过完，今天的日程表上也终于空出了一大块。
按照千鹤原本的安排，上午应该是用来休息的。
结果九点刚过，门铃就响了。
“大小姐，凯雷那边的黑尔先生到了。”
千鹤看了一眼手里的日程表，神情有些无奈。
“他说是提前约好的，另外还带了一位客人。”
皋月正坐在餐桌边往吐司上抹黄油，闻言动作停了一下。
约是约好的。
前天在凯雷坐了一下午，临走的时候，罗伯特·黑尔确实提过一句，等所罗门的事情办完，想再占用她一点时间。
只不过她以为对方说的“一点时间”，至少也要等到下周。
“请他们去会客室吧，我换件衣服就过去。”
她低头看了一眼吐司，犹豫了两秒，还是把它整片塞进了嘴里。
……
会客室里，黑尔已经站起来了。
这位凯雷的合伙人五十出头，灰色西装，领带打得一丝不苟，是那种在华盛顿随便哪个酒会上都能找到十几个的长相。
他身边站着的人倒是有些不一样。
四十岁上下，身材高瘦，晒得有些发黑，西装明显是新买的，肩膀那里还有点不太服帖。
手里夹着一个比公文包还大的图纸筒，站在华尔道夫的会客室里，看上去像个刚从工地上被人拎过来的包工头。
“西园寺小姐，”黑尔先迎了上来，“恭喜。”
“昨天那场股东大会，我在办公室里看了直播。说实话，我原本以为至少还要吵上一个星期。”
“我也以为。”
皋月和他握了握手，在沙发上坐下。
“不过巴菲特先生比我更不想吵，所以就提前结束了。”
黑尔笑了一声。
“这句话要是让华尔街日报听见，明天大概就能上头版。”
“那就麻烦黑尔先生替我保密了。”
寒暄了几句所罗门的后续安排，黑尔很快就把话题转了过来。他显然也知道，眼前这位日本大小姐的时间并不便宜。
“其实今天冒昧过来，除了道贺以外，还有一个我们最近一直在研究的项目，想请您考虑一下。”
他侧过身，示意身边那个高瘦的男人。
“这位是托马斯·伊登先生，加利福尼亚的开发商。”
“最近半年，凯雷一直在关注美国军事基地关闭以后，那些土地和设施能够怎样重新利用。”
“托马斯的项目，就是我们在这个过程中接触到的。”
黑尔说到这里，又看向皋月。
“我觉得您可能会对它感兴趣，所以今天特意把他也请了过来。”
“西园寺小姐。”
伊登伸出手，握得很用力。
“很荣幸见到您。我在电视上看了您三天，今天总算见到真人了。”
“电视上的我比较凶吧？”
“……没有，您比电视上年轻。”
伊登愣了一下才回答，显然没想到对方会先开这种玩笑。
皋月眨了眨眼。
嗯，这个回答还算及格。
“好了，托马斯。”
黑尔适时接过了话头。
“西园寺小姐今天愿意抽时间见我们，已经很不容易了。你不是有很多东西想给她看吗？”
“哦，对！”
伊登像是终于想起了自己今天是来做什么的，连忙把一直放在脚边的图纸筒拿了起来。
“西园寺小姐，我今天带来了一份规划图。如果您不介意的话，我想先从这个项目所在的地方讲起。”
“当然，请便。”
得到允许以后，伊登便把图纸筒放在茶几上，拧开盖子，抽出一卷规划图，在桌面上摊开。
又从公文包里取出几枚金属压块，将图纸的四角一一压住。
图纸上是一段海岸线。
一侧是蓝色的海湾，另一侧是层层叠叠的等高线，中间夹着一片被红线圈起来的区域，旁边用铅笔写满了各种标注。
“您看，这是圣路易斯奥比斯波湾。”
伊登的手指落在图纸上的海湾位置。
“就在加利福尼亚中部海岸，旧金山和洛杉矶之间。往北开车三个多小时就能到硅谷，往南到洛杉矶也差不多四个小时。”
他沿着海岸线比划了一下，又将手指往内陆移了移，停在那片被红线圈住的区域上。
“这里是陆军的一处基地，从二战的时候就在了。训练场、营房、仓库、维修厂，还有一段专用的码头和铁路支线。”
“今年七月，国会通过了第二轮基地关闭清单，它在上面。”
皋月轻轻“哦”了一声。
基地关闭委员会。
这件事她是知道的。
随着美苏关系缓和，冷战时期维持的庞大军事体系已经开始缩减。
美国国防预算不断收紧，五角大楼也开始着手关闭那些不再需要的军事基地。
不过，关闭基地可不是一件容易的事。
每一座基地背后，都有当地的就业、税收，还有不愿意失去这些东西的国会议员。
所以美国人干脆搞出了一套基地关闭委员会的制度，由委员会列出清单，再交给总统和国会处理，免得每个议员都跳出来保自己选区里的那一座。
八八年一轮，今年又是一轮。
以后还会有更多。
“按照目前的时间表，部队会在九三年到九四年之间陆续撤出，”伊登说，“到时候大概有一万多名军人和他们的家属离开。”
“再加上基地里雇用的平民员工，还有靠基地吃饭的那些生意。”
他在图纸边缘那座小城的位置点了点。
“这里的人口，差不多有一半跟基地有关系。”
“基地撤走以后，这座城就没有理由存在了。”
他又抽出几张照片，一张一张摆在规划图旁边。
主街上的商铺，差不多有一半都拉着卷帘门，门上贴着“出租”的牌子。
一间汽车旅馆的招牌缺了两个字母，另一间理发店的橱窗里还贴着前年的海报，玻璃上积了一层灰。
“其实不用等到基地关闭。”伊登说，“这两年，当地的经济就已经开始走下坡路了。”
“国防订单缩减，南边那些航空航天公司一直在裁员，很多工程师和技工失业以后跑回了老家，结果老家也找不到工作。”
“再加上房地产崩盘，储贷机构一家接一家倒闭……”
他停了一下，自嘲地笑了笑。
“我自己也是那一批倒霉鬼之一。”
“哦？”
“八十年代我在橙县和萨克拉门托做过几个项目，写字楼、工业园，还有两个住宅社区。”伊登倒是没有遮掩，“做得还不错，至少当时是这么觉得的。”
“但从九零年开始，给我贷款的那家储贷机构被监管接管了。后面那个工业园的二期，到现在还是一片打好了地基的空地。”
皋月看了他一眼。
照片上那些关着门的商铺，这个人大概比谁都熟悉。
“所以您想在这里重新建一个工业园？”
“不止是工业园。”
伊登的手重新落回规划图上，语速明显快了起来。
说到这里，这个略显局促的男人整个人都变了，好像终于回到了自己熟悉的地方。
“我管它叫科技与产业开发区，一共分三到四期。”
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“第一期不碰军方的土地。”
他的手指沿着红线外侧，划出一块靠近公路的区域。
“基地周边这一圈，有大量私人土地、废弃的仓库和已经关掉的工厂。现在价格很低，业主都急着脱手。”
“我已经花了几个月和当地的业主逐一接触，谈下了其中一部分的优先购买权。剩下的也在继续谈，只要资金到位，第一期的土地就可以开始收购。”
“这一块靠近高速公路，离港口也近，适合先做轻工业厂房、仓储和电子装配。”
“那些从航空航天公司裁下来的工程师和技工，本地就有好几千人。他们并不缺手艺，只是需要一个能上班的地方而已。”
“然后第二期是研发园区。”
他的手指往北移，停在一片靠近海岸的缓坡上。
“这里地势高，风景好，适合做低密度的研发楼和实验设施。附近还有几所州立大学和社区学院，斯坦福和伯克利开车也不算太远。”
“第三期是生活配套。住宅、学校、医院、商业街。”
“要让工程师愿意搬过来，光有办公室不够。得让他们的太太愿意来，孩子有学校上。”
“至于第四期——”
他终于把手指放在了那片被红线圈住的基地上。
“就是这里。”
“基地关闭以后，一部分土地会被释放出来。营房可以改成宿舍，维修厂和仓库可以改成厂房，码头和铁路支线也都能用。”
“如果能拿到这一块，整个开发区的面积会扩大好几倍。”
皋月没有说话，低头看了一会儿那张图。
图纸画得很细。
道路、管线、排水、分期边界，甚至每一期的绿化比例都标了出来。
铅笔的字迹有新有旧，有些地方被擦掉重写过好几遍，纸边已经磨得起毛了。
跟那些拿来骗投资人的漂亮效果图不同。
皋月看得出来，伊登在这份规划上花了不少心思。
“地方上的态度呢？”她问。
“很支持。”
伊登从文件夹里抽出几封信，推到她面前。
“这是县议会和市议会出的支持函。本地还成立了一个基地再利用委员会，我是顾问之一。”
“这几个月，我跟他们开了不少会。土地怎么规划、基地关闭以后怎么安置失业人员，还有哪些设施能够保留下来，我们都讨论过。”
他又从文件夹里取出一份材料，放在那几封信旁边。
“还有这个，是我们目前正在讨论的优惠方案。”
皋月拿起来翻了翻。
“税收减免？”
“对，还有土地规划、基础设施和审批方面的支持。”
伊登解释道：
“现在当地最担心的就是基地撤走以后，大批军人和家属离开，剩下的人也因为找不到工作而陆续搬走。”
“所以他们希望能够尽快引进一批真正愿意长期经营的企业，把失去的就业和税收重新带回来。”
他指了指材料上的几处条款。
“如果开发区能够顺利启动，市县两级愿意研究地方财产税减免方案，协助整合土地，并且承担一部分道路、供水和排水设施的建设。”
“另外，开发区还可以设立专门的审批协调窗口。”
“企业建厂、申请用地调整或者办理其他手续，都可以通过这个窗口集中处理，不用自己跑遍各个部门。”
皋月翻到下一页。
“这些条件已经确定了？”
“还没有。”
伊登摇了摇头。
“具体能够给到什么程度，要看最后有多少投资、能够带来多少就业，以及哪些企业愿意真正落户。”
“不过，当地政府已经明确表示，如果能够找到一家有足够实力的企业作为主要投资者，他们愿意根据这家企业的实际需求，重新讨论整个开发区的规划和优惠条件。”
他说到这里，稍微停了一下。
“说实话，他们现在最缺的就是这样一家企业。”
“至于州政府那边，我们也已经开始接触了。不过目前还只是初步表态，具体能提供什么支持，还需要继续谈。”
皋月点了点头，把那几封信大致翻了一遍，又放了回去。
“那么，关于这个项目，我还有几个问题想确认一下。”
她重新看向伊登。
接下来的问题，皋月问得很细。
土地的产权结构，第一期到底有多少已经签了优先购买权，多少还只是口头意向。
资金需求，每一期大概要投多少，伊登自己能拿出多少，已经谈了哪些银行。
企业入驻，目前有没有确定会来的租户，大概是哪些行业，规模多大。
开发周期，每一期多久，什么时候开始有现金流。
地方政府的优惠方案，哪些属于已经明确的支持，哪些还需要议会批准，具体又会和多少投资、多少就业岗位挂钩。
收益，按照他的测算，最终的回报率大概是多少，以及这个数字建立在哪些前提上。
伊登一个一个回答。
第一期需要一亿两千万美元左右，主要是土地和基础设施。
整个项目如果全部做完，按照今天的价格估算，总投资大概在十五亿到二十亿美元之间，周期十五年以上。
他自己能拿出的，连零头都不够。
“银行那边呢？”
“现在加州的银行，”伊登苦笑，“听到‘房地产开发’四个字，就会直接把电话挂掉。”
“至于租户……”
他沉默了一下。
“有意向的不少，主要是几家做国防电子的小供应商，还有几家本地的软件公司。”
“但都是中小企业，他们愿意来，前提是有别人先来。”
“一个开发区最难的就是第一批，没有人愿意当第一个搬进空地的人。”
皋月轻轻点头。
这倒是实话。
“那军方的土地呢？”她问，“您刚才说，一部分会被释放出来。”
“一部分是多少，什么时候释放，以什么价格？”
伊登这一次没有立刻回答。
旁边的黑尔也没有插话，只是端起茶杯喝了一口。
“这是整个项目里最不确定的部分。”伊登终于说道，“我不想骗您。”
“按照现在的程序，基地关闭以后，土地要先在联邦政府内部过一遍。”
“其他联邦部门有优先权，然后是州和地方政府，还有一些法律规定的公益用途。剩下的才会进入转让或者出售。”
“这个过程快的话三五年，慢的话十年也有可能。”
“另外，一个用了五十年的军事基地，地下有什么东西谁也说不准。”
“燃油、溶剂、废弃弹药……环境清理是陆军的责任，但陆军什么时候清完，清到什么程度，现在没有人能给出答案。”
“所以，您看到的第四期，”他指了指那片红线，“目前只是一个可能性。”
“第一期到第三期，就算完全拿不到军方的土地，也能独立成立。只不过规模会小很多，回报也会低一些。”
皋月看着他。
能把最弱的地方主动摊开讲，而不是等投资人自己翻出来。
这个人倒是比她预想中的要老实。
也可能只是足够聪明，知道面对西园寺这种级别的尽调团队，藏也藏不住。
不过无论是哪一种，都不算坏事。
伊登的计划，她现在已经大致了解了。
接下来，她更想知道的是，凯雷为什么会把这个项目带到自己面前。